▲ 星河系超大黑洞：东说念主马座A
在统统这个词深圳房地产商场
大师们未尝识别
甚而无东说念主说起的坑
才是真确的千万级大坑
金茂府 北房率 35% 遭非议
北向房蜂涌，仍然无东说念主辨识？
2020年12月，凤凰树《深圳金茂府是怎样遇到滑铁卢的？》，揭示中国金茂首入深圳神态龙华金茂府，水土挣扎地想象出向心围合的高等住区，出现深圳前所未有的千万级北向房豪宅，遇到深圳商场烧毁。
业内所指的户型天然朝向，以主卧室的朝向为准：主卧向南（正南、东南、西南），为“南向房”；主卧朝北（正北、东北、西北），为“北向房”。
▲ 图1 南晨曦光房，国东说念主对理思东说念主居的向往
为判断北向房在统统这个词神态中的所占比例，本文提议“南房率”“北房率”的宗旨。
为便于简化规划，在神态总平面图的尺度层户数中，南向房数占比为“南房率”，北向房数占比为“北房率”。规划公式如下：
南房率= 南向户数/尺度层总户数（%）
北房率= 北向户数/尺度层总户数（%）
如不出现正东向房、正西向房时，南房率 + 北房率 = 100（%）
注：南房率和北房率，不是神态南向房和北向房的面积比，也不是统统户数的户数比。
案例（1）龙华区上塘的龙华金茂府，南房率 65%，北房率 35%。
▲ 图2 龙华金茂府南房率 65%，北房率 35%
而今的深圳楼市，频频会冒出北房率 40%、50%，甚而 70%的住宅神态，商场却熟视无睹。笔者不得不再次向业界和商场敲响警钟。
本文主要针对深圳新址商场的买房暗坑，不针对具体神态；文中对未开盘神态匿去案名。
城中村抓手楼
旧农房 三大特征
城中村农民房，是深圳私有的传统住宅建筑。城中村房钱便宜，是多数深漂族来到深圳落脚的第一站，亦然深圳底层住户驻足立命的居住方位。
抓手楼，是非滋长的旧农房
深圳城中村，是昔日深圳的农民，转为城市住户后，原屯子演变成的住户区。由于外来侨民居住需求的爆发，村民在我方的屋基地上尽量往高盖楼，并分隔成独门独户的单元出租渔利。
屋基地原规划建 3层 240㎡的低层住宅，楼间距有限；改建成多层或小高层住宅后，楼间距严重不及，形成深圳城中村惯见的抓手楼。
▲ 图3 深圳城中村的抓手楼
深圳 旧农房 特征
深圳城中村的农民房建筑，不错称其为“旧农房”，具有如下三个特征：
（1）矩形楼型。屋基地为正方形或长方形，旧农房建筑满铺成矩形楼型。
（2）岂论朝向。旧农房的每层住房岂论朝向，每户的厨卫颓落。
（3）昏黑公区。因建筑临空面都嘱咐了出租房，旧农房公区的电梯厅、楼梯，有的北向采光弱，有的则成黑梯厅或黑楼梯。
▲ 图4 深圳一景：城中村农民房
贵阳“花果园”
中国第一代新农房
中国第一神盘
贵阳市花果园是天下最大的棚户区修订神态，堪称亚洲第一大盘。神态总占大地积 4.6浅显公里，总拆迁户数 2万余户，拆迁面积 400余万㎡。
花果园神态总投资超 900亿元，总建筑面积 2200万㎡（规划 1830万㎡），容积率 6.8，其中：住宅 1230万㎡，办公楼 200万㎡，买卖 200万㎡，公寓及公建 200万㎡。
花果园共有 220余栋楼宇。地标建筑为贵州省第一高楼334米花果园双子塔，贵阳最大购物中心 12.6万㎡花果园购物中心等 2个购物中心，以及 3所中学，5所小学，6个主题公园。
▲ 图5 花果园白宫和花果园双子塔
贵阳花果园也曾聚拢5年夺得天下单盘销冠，被业界称为“中国第一神盘”。2020年统计，花果园入住东说念主口达 14.67万户，统统 45万余东说念主，常住东说念主口约占贵阳市的 1/8；入驻企业、商户超 2万余家，日均东说念主流量 100万东说念主次。
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▲ 图6 贵阳花果园密集的新式农民房
超高容积率，高密度超高层
花果园的高容积率，盛大的建筑体量，37-44层超高层住宅建筑林立，3梯9户领有 18万套住宅，楼间距格外忐忑。花果园的建筑密度天下稀有，甚而全球稀有，活脱脱的一座当代城中村，被业界戏称为“中国第一代新式农民房”，简称“新农房”。
这些超高层住宅持续委派之后，出现了居住上的各样未便、高放工说念路拥挤严重等征象。
▲ 图7 建筑密集和交通拥挤，是花果园的两大恶梦
深圳“三高”神态中
败露中国第二代新农房
岭南深圳，东说念主居刺眼正南向
好多朔方东说念主以为，深圳地处华南，长夏无冬，住宅不错像成都、贵阳、昆明等城市那样不顾及户型的朝向。
实则否则，深圳的北向房，冬天无阳光且阴寒，夏令有阳光却更糟。 正如有东说念主说，住在深圳怕的不是西晒，而是朝北的阴湿。
因此，纯熟深圳腹地答应的腹地村民，在挑选屋子的本领，都会条件住房必须正南向。举例：华润城的大冲村回迁房，指定为正南向房；而销售的商品房，却是西南向或东南向的住宅。
▲ 图8 深圳腹地村民的居住朝向选拔：正南向房
“南北通透”一直是深圳楼市珍摄的理思户型。由此可见，若是不是大型天然景不雅刻下，住宅南向第一。首选正南向，次选东南向，后选西南向。
深圳无须像朔方城市的住区楼栋，南北朝向地排排坐；但深圳住宅的围合式小区，均为南向围合。
▲ 图9 深圳住宅小区均为南向围合
旧时港式楼型，南向户型最好
上个世纪 90年代，深圳房地产商场最初的 3梯8户港式楼型，岂论朝向，当今已被商场淘汰。但即即是其时，南向户型面积最大，单价最高，为总价最高的户型，商场仍然以为南向户型最好。
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▲ 图10 往日深圳的港式楼型，南向户型总价最高
如上图所示，尽管港式楼型 3梯8户，然则其电梯厅、群众走廊、消防楼梯均可透风范光。
商品房最大卖点：户户南向
“户户南向”一直以来是深圳神态标卖点。深圳传统经典的T4 品字楼型，保证了统统户型南向。
▲ 图11 深圳T4 品字楼型保证户户南向
T4 品字楼型的电梯厅、群众走廊、消防楼梯都不错透风范光。
户型最好卖点：N开间南向
台湾楼盘最大卖点之一，是“南向面宽**米”。“四开间三卧室朝南”亦然深圳南向户型的亮点之一。
深圳的T6 蝶式楼型，频年被中海地产奉为经典传承的T6 蝶式楼型，如今在深圳超高层住宅中风头日盛。
下图的T6 蝶式楼型，6户都是南向房；南侧 4套户型，均为“3开间南向”。
▲ 图12 深圳蝶式楼型提供了 4套“3开间南向”户型
T6 蝶式楼型的电梯厅、群众走廊、消防楼梯都不错透风范光。
然则也有例外，案例（2）宝安区尖岗山的万科将来之光目，T6 蝶式楼型的北面 2套 80㎡ A户型 3房2卫，被想象成北向户型，致使神态标南房率 74%，北房率 26%。
▲ 图13 宝安将售某神态标T6 蝶式楼型，也有北向房
说七说八，深圳传统的经典楼型，以南向户型为佳，同期电梯厅、群众走廊和消防楼梯均可采光，居住体验颇为安靖。
高容积率，超高层越建越高
在中国，甚而全球，唯一香港的建成区密度最初深圳。深圳是中国内地城市容积率最高、建筑最高的城市。
深圳地盘受限，城市更新本钱推高了建筑密度和建筑高度。深圳的住宅区，从最初的容积率 2.8-4.5，发展到城市更新的容积率 5-6，到今天的容积率 10-14。如：岗厦容积率 6.4，大冲 7.7，黄贝岭 10.0，白石洲 11.4，湖贝 11.8，蔡屋围 13.8。如今深圳的土拍地块，容积率也高达 5-6。
珠海站包含成人竞速赛、4小时飓风赛和面向4-14岁小勇士的儿童赛。本站赛道设在珠海市斗门区莲洲镇，为比赛增添了很多秀丽景色。
深圳住宅建筑也曾参预超高层期间，高密度、高容积率、超高层建筑的“三高”神态多如牛毛。
▲ 图14 深圳高容积率住宅神态统计表
深圳的住宅楼层从高度100米的 32-33层，到高度150米的 44-47层。面前深圳最高住宅建筑是加福凡尔登府邸的 239米 67层；不远的将来，华润将来城将高达 68层，绿景白石洲璟庭将高达 74层。
三高神态标住宅小区,其户型、朝向、采光、透风、楼间距、垂直交通、车位配比、群众配套、说念路交通等，距宜居性相去渐远。
▲ 图15 高容积率，致使深圳出现和城里的屏风式建筑
跟着深圳住宅容积率的日益提高，深圳超高层住宅建筑日益加多，在住宅建筑越来越高的同期，传统楼型也在变异，T4 演变成 T5 楼型，T6 演变成T7、T8 楼型，甚而还出现了T10 楼型。
T5 楼型，难保户户南向
深圳在T4 Y字楼型基础上，延申出T5 楼型，却难以保证统统户型的南向。
▲ 图16 深圳T5 Y字楼型，无法结束统统户型南向
案例（3）龙华区白石龙的龙光玖龙玺多为T5 楼型，南房率 62%，北房率 38%。
▲ 图17 龙光玖龙玺T5 楼型，约四成户型为北向房
T5 Y字楼型的电梯厅与消防楼梯，若是想象稳当，仍然不错透风范光。
T8 十字楼型，出现北向房
案例（4）从T4 十字楼型，延申出的龙岗区坪地的桑泰龙樾T8 十字楼型，9栋 29-30层住宅，南房率 74%，北房率 26%。
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▲ 图18 龙岗区桑泰龙樾T8 楼型，约三成户型为北向房
皇冠客服飞机：@seo3687T7、T8 十字楼型的电梯厅与消防楼梯，一般不错透风范光。
新农房特征之一
写字楼式矩形楼
如前所述，深圳城中村的农民房（旧农房）具有三个特征：1、矩形楼型；2、岂论朝向；3、昏黑公区。
深圳的住宅建筑品性，彰着比贵阳花果园高，尤其频年的铝板外墙，更具有当代建筑的外墙结巴，以及当代建筑的消防、给排水、通信、智能法度。
zh皇冠信用平台深圳频年出现的矩形住宅楼型，不如深圳传统的经典楼型通透，而更肖似于写字楼。且具有旧农房探究的三个特征。其尺度层平面呈方形或长方形，出现朝向正相背的户型，亦可将其称为“中国第二代新式农民房”（新农房）。
▲ 图19 深圳出现肖似写字楼的矩形住宅楼型
高容积率，导致矩形楼型
在深圳前 36年房地产历史上，住宅建筑一直莫得出现类同写字楼的矩形楼型。直到 2016年的海上世界双玺三期时光说念。
2015年海上世界双玺二期 51层“海之门”双子塔，其矩形楼型的北向启齿，改善了电梯厅的天然采光。
案例（5）海上世界三期时光说念的 4栋塔楼（ 31-37层）之中的 3栋，是深圳第一次出现的矩形楼型住宅。
海上世界二期、三期的高层住宅，南房率 60%，北房率 40%。
▲ 图20 双玺继承矩形楼型，皇冠平台四成户型为北向房
狂欢二期海之门和三期 W公馆，因北向开槽，电梯厅不错采光。而三期时光说念的 1栋、2栋、3栋，电梯厅和消防楼梯不可采光。
3栋的C户型，205㎡ 4房户型朝向西北，甚而出现了黑房和黑卫。
▲ 21 时光说念 3栋的电梯厅和楼梯不可采光
润玺矩形楼型，超高层尝试
深圳南山区最大城市更新神态华润城，从润府一期的容积率 4.4，到润玺二期的容积率 8.5，资格了深圳住区容积率束缚普及的发展流程。
▲ 图22 华润城各期神态统计表
案例（6）华润城润府一期除了 6号楼十字楼型（T8)除外，2号品字楼型（T4）和其外的蝶式楼型（T6），保证了统统户型的东南向和西南向。华润城润府一期的南房率 91%，北房率 9%。
▲ 图23 华润城润府一期，以南向户型为主
华润城润府二期、三期的十字楼型（T4），也保证了户型的东南向和西南向。
▲ 图24 华润城总平面图
而在华润城四、五期的华润城润玺一期和润玺二期，尝试继承矩形楼型。案例（7）润玺二期的户型出现了三成北向房（大沙河及高尔夫景不雅），南房率 67%，北房率 33%。
▲ 图25 华润城润玺二期，北向房占三成
体育彩票开彩票日期润玺二期的T6 矩形楼型，5梯6户三个朝向，东北向和西南向户型朝向适值相背，自大出矩形楼型的朝向特征。
▲ 图26 润玺T6 矩形楼型，刺眼了公区采光
润玺二期的T6 矩形楼型的电梯厅、消防楼梯，都照拂到了公区的透风范光。
值得一提的是，华润集团在接获销售响应之后，在湖贝城市更新神态华润将来城中，也曾烧毁了矩形楼型，改回华润城润府一期的T6 蝶式楼型。
▲ 图27 深圳超高层的矩形楼型
有东说念主说，矩形楼型是与外洋高层住宅建筑接轨。一个终止忽略的征象是，东说念主居俗例是地域性的，亚洲国度的住宅建筑可贵南向性，亚洲东说念主在西洋买房，照样选拔南向房；在澳洲则选北向房。
▲ 图28 深圳超高层围合，不仅对视严重，何况影响日照
如今，在深圳密集的超高层住区中，频频出现的北向住宅，难说念都能答应日照时长？
新农房特征之二
朝向最差的北向房
深圳矩形住宅楼型的出现，在建筑不可正南北布局时，无可幸免地会出现更多的北向房。
北房率 29%：中海六合珑宸
案例（8）龙岗区宝龙的中海六合珑宸容积率 5.3，一改中海传统的T6 蝶式楼型，初度面市矩型T7 楼型，初度出现北向户型，南房率 71%，北房率 29%。
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▲ 图29 龙岗中海六合珑宸，北向房占三成
北房率 36%：华裔城和城里
案例（9）：坪山区华裔城和城里清一色的矩形楼型，南房率 64%，北房率 36%。
▲ 图30 坪山区华裔城和城里，北向房近四成
北房率 42%：万科臻湾悦
案例（10）：深圳高容积率的神态，或然顾及不上户型朝向，但最新较低容积率的神态，也在跟风矩形楼型。
行将开盘的南山区前海妈湾万科臻湾悦神态容积率 3.75，确切也出现了北向房，南房率 58%，北房率 42%。
▲ 图31 南山前海将售某神态，北向房占四成
神态标电梯厅不错采光，但消防楼梯不可采光。
北房率 56%：富通九曜公馆
案例（11）：福田区新洲的富通九曜公馆，1栋二单元住宅，1栋三单元公寓，北向深圳高尔夫俱乐部球场，北向房数最初了南向房数：南房率 44%，北房率 56%。
▲ 图32 福田区富通九曜公馆，北向房数最初南向房
福田区富通九曜公馆的矩形楼型的电梯厅、消防楼梯，均不可透风范光。
北房率 57%：南山悦时光
案例（12）：龙岗区宝龙片区将售的南山悦时光，清一色的极小 3房户型颇出彩，若是继承 2梯6户的蝶式户型，充足不错保证户户南向。但却由于楼型选拔，南房率 33%，北房率 57%。
▲ 图33 龙岗宝龙将售某神态，北向房数最初南向房数
北房率 70%：深外洋栖湾里
案例（13）：南山区前海妈湾的深外洋栖湾里，其开盘险些日光。神态容积率仅 2.56，本是一个格外理思的低密度社区，却未顾及户型朝向，南房率 30%，北房率 70%，创出深圳有史以来北房率最高占比神态。
▲ 图34 南山前海的栖湾里，北向房七成创记录
栖湾里的北向房数，大大最初了南向房，为深圳史上所萧瑟：西北朝向 8条腿，东北朝向（包括楼王）6条腿，而东南朝向仅为 6条腿。
总价 2749-2937万楼王户型 262㎡4房，竟然都是北向房，在深圳是破天荒的北向顶豪户型。其电梯厅均为黑梯厅，消防楼梯或能波折采光。
▲ 图35 南晨曦光房一直是国东说念主的理思东说念主居
新农房特征之三
黑梯厅、黑楼梯
矩形楼型的出现，使得深圳住宅建筑一直以来简略天然采光的电梯厅，大多成了“黑梯厅”，消防楼梯也连带成了“黑楼梯”。
富通九曜公馆：黑梯厅
案例（11）福田区新洲的富通九曜公馆，电梯厅莫得天然光，只可通过灯光照明。
▲ 图36 富通九曜公馆的黑梯厅，只可靠灯光采光
富通上舍：黑梯厅、黑楼梯
案例（14）：福田区新洲的富通上舍，独栋塔楼，2梯4户。由于矩形楼型闭塞太死，电梯厅和消防楼梯无法天然采光，不得不依赖灯光照明。
▲ 图37 富通上舍的黑梯厅与黑过说念
东海富汇豪庭：黑梯厅、黑楼梯
案例（15）：罗湖区仙湖的东海富汇豪庭，均为矩形建筑，电梯厅也基本是黑梯厅，其消防楼梯亦然黑楼梯。
▲ 图38 罗湖仙湖东海富汇豪庭的黑梯厅
京基智农山海公馆：黑梯厅、黑楼梯
案例（16）：宝安区西乡的京基智农山海公馆，容积率高达 9.64，却莫得规划超高层建筑，强排 4栋 30-31层高层建筑，A座 3梯11户，B座 3梯8户，其建筑密度极大，致使A座电梯厅和消防楼梯无法结束天然采光。
▲ 图39 宝安区京基智农山海公馆的黑梯厅
深外洋栖湾里：梯厅不采光
在案例（13）中的前海妈湾的深外洋栖湾里的统统楼栋，户型欠亨透，梯厅均无法采光，消防楼梯充其量为弱采光。下图为神态 1栋2单元，矩形楼型形成梯厅不采光。
▲ 图40 南山区前海妈湾的栖湾里 1栋2单元 黑梯厅
T8 港式楼型：梯厅、楼梯均可采光
深圳房地产最初的港式T8 楼型，尽管户型有四个朝向，最初的客厅如故钻石厅（下图中），然则其电梯厅、群众走说念、消防楼梯均能天然采光。不管是舒死心，如故节能，T8港式楼型比新农房在公区想象上更为合理。
▲ 图41 30年前的T8港式楼型，莫得黑房，黑梯厅
香港高密度住宅：梯厅采光
曾有大师说过：香港住宅建筑的今天，就是深圳的未来。
跟着深圳住宅建筑的容积率日益增高，住宅建筑也日益增高，正在徐徐从 150米 44-47层超高层建筑，迈向 200米 60层傍边的超高层建筑，正在向香港超高层住宅建筑看皆。
然则从下图所见，在香港密集的住宅楼型中，仍然刺眼电梯厅的天然采光。
▲ 图42 香港高密小户型，仍然负责梯厅采光
矩形楼型，亦可贬责梯厅采光
前海妈湾的某神态，其矩形楼型天然莫得贬责消防楼梯的天然采光，然则其电梯厅如故结束了天然弱采光。
▲ 图43 前海某神态标电梯厅不错采光
逃匿新农房大坑
看户型前，先看楼型
尽管如今深圳超高层当代住宅建筑结巴以铝板外墙，并配以豪华样板房指导客户，而有劝诫的改善性住房或豪宅买家，如故简略识别凑数其间的新农房。
咱们从头农房与旧农房具有探究的三个特征，不错一针见血地赐与逃匿。
皇冠字符一看楼型：矩形楼型要提神
楼型决定了户型的朝向、电梯厅和消防楼梯是否采光，即居住及收支的安靖性。
若是是传统的经典楼型(T4、T6），可对其经典的南向户型省心；
而一个神态标T5 以上楼型越多，户型朝向的均好性差；若是出现矩形楼型，则要看清所选户型是否南向。
关于高容积率的超高层矩形楼型，又缔造了异域样板房的神态，则更要引起高度警惕。
▲ 图44 矩形楼型要分外提神
二看总图：户型朝向辨了了
一般而言，房地产神态都有户型图，有的还提供总平图（户型落位图），从中并吞指北针，不错辞别户型的真确朝向（主卧朝向）。
还不错通过销售现场的沙盘模子，并吞指北针艳丽，看清所选户型的准确朝向，尤其幸免北向房。
▲ 图45 小区的总平图上，先看指北针，再看户型朝向
三看楼型图：梯厅、楼梯采光否？
9月27日，泉州市丰泽区新冠肺炎疫情防控指挥部发布通告，经泉州市防控新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部批准，泉州市丰泽区新冠肺炎疫情防控指挥部决定：在盘考户型图之前，先看楼型图。若是销售现场未公示楼型图，则要让销售员提供楼型图。
频频带有黑梯厅的神态，多会以异域样板房来蒙混过关。
天然，若是有实体样板间，可趁便望望电梯厅的天然采光，千万别被黑梯厅中的灯光所招引。
▲ 图46 认真看沙盘，不错辞别户型朝向
请对号入座，勿张冠李戴
水能载舟，亦能覆舟。深圳高容积率神态若是忽视商场的南向房需求，一味开拓新农房，商场或将让其搬砖砸脚。
新址或能懵得一时，让客户稀里蒙眬地买进黑梯厅的北向房，将来在所见即所得的二手房转让时，将难见有接盘侠；该户型在二手商场中如故会遭到唾弃。
深圳的开发商应该像华润置地学习，实时纠错，选拔正确的住宅楼型。不再因高容积率，而让矩形楼型、岂论朝向和昏黑公区的新农房愈演愈烈。
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▲ 图47 深圳的民间自媒体，业已发现深圳的北向房征象
本文例举的 16个深圳住宅神态中，並非均为新农房。具体神态可参照新农房三个特征对号入座，切勿张冠李戴。
南晨曦光房，沐浴深圳东说念主民
频年来，深圳房地产惯常的“户户南向”，在三高神态面前果决成为奢想。
在超高层住宅低使用率备受商场照拂之后，深圳住宅的北向房征象也应受到关系部门、开发商以及商场的可贵。
希望本文例举的北向房，仅仅深圳有史以来最差朝向的住宅。希望不管是豪宅，如故刚需房，深圳不再出现北向房，让醉心这个城市的东说念主们的居家，持久充满阳光。
▲ 图48 阳光灿烂的南晨曦光房